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如何认定和处理按揭房屋?

时间:2017-10-27 15:44:09

   在离婚案件纠纷中,有关房屋纠纷所占比例很大。特别是“婚前按揭房”的认定和分割是一个综合性的法律问题,涉及婚前及婚内对房产的出资、归属、债务等等问题。而在司法实践中,关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理存在着三种不同观点。本文就离婚案件中按揭房屋分割问题所涉及的几种裁判规则进行了探讨。

  离婚诉讼中“婚前按揭房”的归属认定与分割是一个综合性的法律问题。而司法实践中之所以会出现裁判不一的情形,
  一方面源于法律没有明确规定,不能为司法实践提供有效法律指引;
  另一方面也与裁判者在审理案件时没有对该问题有一个系统的认识,对该问题的处理没有一个正确的出发点有关。在司法实践中,离婚诉讼中的房产分割一直是个难点。处理不当不仅造成夫妻及双方家庭的财产损失,还会危害到社会的稳定。对此行之有效的解决办法就是对婚前及婚内财产进行约定。
  婚姻法规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。夫妻如能在婚前或婚内对房产的出资、归属、债务、经济补偿作出约定,就会使离婚中房屋分割这一复杂的问题变得简单明晰。
  书面约定又是双方分割财产承担债务的证据,约定达成后应受到法律保护,除非内容违法,不应在诉讼中因一方反悔而被推翻,使诉讼更加复杂化。进行婚前婚内财产约定,能够减少当事人矛盾激化的现象,对维护社会稳定和谐起到积极作用。
  罗尔斯有言:“正义是社会的首要价值,正如真理是思想的首要价值一样。”[1]在目前法律没有明确规定的情况下,我们不能固守某一法律制度的规定,亦不能单纯囿于形式逻辑,而要在整体上秉持公平正义观念,以婚姻家庭法的立法宗旨为指导,探究相关法律制度之本意,同时对相关法律制度进行弱化或协调,对相关利益进行价值衡量,不满足于单纯的法条主义,“要从实际生活多做考量,彰显人本主义思想,”[2]对该问题作出妥善处理。“婚前按揭房”的处理要“既有利于保护婚姻当事人的婚前特有财产,同时也不会打击或抑制夫妻一方为婚姻投入的信心,仍然能起到鼓励夫妻俩以不同方式为婚姻幸福做出共同努力的作用。”[3]
  关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理问题,司法实践中存在不同观点:
  第一种观点认为,根据《物权法》的规定,不动产的取得以登记为标志,因此,判断房屋是否属于夫妻共同财产,关键看房屋产权证的取得时间。如果在婚前已经取得了产权证,则房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得,既然我国《婚姻法》规定的夫妻财产制为婚后所得共同制,除非双方有特别约定,否则房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务,从夫妻共同财产中偿还。
  第二种观点认为,不能以房产证取得的时间作为判断房屋性质的标准。签订购房合同、支付首付款、签订贷款合同均是在婚前,购房者已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部房款,房屋买卖合同已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是合同权利的转化,因此将房屋认定为购房者的个人财产比较公平。
  当事人未办理产权证的原因可能是多种多样的,很多是因为开发商未缴纳或未足额缴纳土地出让金等非购房者的过错,导致购房者未能及时办理产权证,如果因此就将房屋认定为夫妻共同财产对购房者显属不公。因此,不能将取得房产证的时间作为判断此类房屋是否属于夫妻共同财产的标准,而只能以购房合同上记载的购房者为房屋的所有权人。
  第三种观点则认为,如果购房者在婚前已经支付了大部分款项,夫妻共同还贷部分只占极小比例,此时认定房屋为夫妻共同财产,显然对购房者不公平;但如果夫妻共同还贷部分占绝大比例,此时将房屋认定为购房者的个人财产,对夫妻另一方也不公平。因此,认定房屋为共有或个人所有,应当区别对待,基于折中考虑,可根据婚前付款与婚后付款的比例大小作出共同财产或个人财产的认定。